Запишете се за нашия бюлетин!
делба на имот

Делба на имот – рискове и особености

Делбата е способ за прекратяване на съсобствеността между две или повече лица. Попадането в отношения по общото притежание на един или повече имоти може и често води до влошаване на личните взаимоотношения. До тук се стига поради взаимната обвързаност на лицата при управлението на общото имущество. Решение на този проблем дава делбата, чиято цел е всеки съсобственик да получи реален дял от имота/имотите.

Делбата, било то доброволна или съдебна /по-долу се разглеждат двата вида/, е свързана с много изисквания и хлъзгави моменти, които в не редки случаи водят до загуба на парични средства и време. За да не попадате в такава ситуация, се уверете, че сте избегнали рисковите моменти и сте осигурили всички предпоставки за успешното протичане на производството.

1. Съсобственост на имот

Съсобственост е налице, когато един недвижим имот се притежава от повече от едно лице. Тя може да възникне по различни начини – чрез сделка /когато две или повече лица купуват заедно един имот/, чрез наследяване /когато наследодателят има повече от един наследник/ и т.н.

Всеки съсобственик има право да използва имота/имотите заедно с останалите. Ако само един или някой от тези лица обитава общия имот, другите имат право на обезщетение за това. Освен това всички съсобственици трябва да си поделят разходите по имота. Ако само едно лице поема тези разноски, то останалите следва да му възстановят такава част от тях, отговаряща на идеалната им част от имота.

Притежаването на един имот от повече лица често е неудобно и  предизвиква неразбирателство между тях, което става и причина за желанието им да прекратят съсобствеността.

2. Способи за прекратяване на съсобствеността

Съсобствеността може да бъде прекратена по няколко начина.

Възможно е това да стане, когато съсобственикът се откаже от своето право върху притежаваната от него идеална част. Отказът се заяверява нотариално и се вписва в Имотния регистър. Когато съсобствеността е възникнала чрез наследяване, това може да стане и чрез отказ от наследство.

Съсобствеността може да бъде прекратена и чрез прехвърляне на притежаваната идеална част. Прехвърлянето може да се направи в полза на другия съсобственик и така той да придобие целия имот. Когато идеалната част се продава /отнася се само за покупко-продажба, не и за дарение/ на трето лице, продавачът трябва първо да предложи на другия съсобственик да я изкупи и то при същите условия, при които би я продал на третото лице. Едва след като бъде отказано изкупуването /за целта се подписва нарочна декларация/ идеалната част може да се продаде на външно за имота лице. Това изискване, логично, не се прилага, когато всички съсобственици продават целия имот на трето лице.

Делбата, доброволна или съдебна, е друг способ за прекратяване на съсобствеността. При нея всеки следва да получи изключителна собственост върху част от общото имущество.

Важно е да се посочи, че не винаги може да се извърши делба. Такава не може да има по отношение на имот, притежаван от съпрузи в режим на имуществена общност /Когато лицата сключват брак, те могат да изберат режима на своите имуществени отношения. Ако такъв избор не е направен, за тяхното имущество, придобито по време на брака, се прилага режим на общност. Това означава, че всички имоти придобити по време на брака са общи и не могат да бъдат разделяни до прекратяване на брака или до промяна на режима/. Освен това не могат да се делят общите части на етажната собственост, както и имотите включени в гражданско дружество, но тези въпроси няма да бъдат разглеждани в настоящата статия.

3. Рискове при делба на имот

Едно от най-важните неща, с които трябва да се внимава при извършване на делба, било то доброволна или съдебна, е дали всички съсобственици ще вземат участие в нея. Поради това следва внимателно да се проучи собствеността, начинът на възникването й, както и кои са съсобствениците. При делба на наследство следва да се прецени приложимото законодателство, определящо наследниците, съобразно датата на смъртта на наследодателя.

Ако не участват всички съсобственици, така извършената делба ще е нищожна. Това значи, че съсобствеността не е прекратена и делбата следва да се извърши наново.

Когато в делбата участва лице, което няма качеството на съсобственик, тогава то няма да може да придобие имота, който е включен в неговия дял. Този имот ще остане съсобствен между останалите съделители, тъй като делбата няма да е породила действие по отношение на него.

При поделяне на наследствени имоти е важно да се знае, че ако не бъде включен някой имот от наследството, по една или друга причина, той ще може да бъде поделен допълнително и извършената делба на другите имоти ще е действителна. Все пак всяко допълнително производство по делба е свързано с разноски и загуба на време. Поради това е препоръчително в делбата да бъдат включени всички наследствени имоти.

Какво ще стане, ако в делбата бъде включен имот, който се окаже, че е собственост на трето лице? В този случай делбата няма да породи действие по отношение на този имот и той няма да може да се придобие от лицето, в чийто дял е поставен той. Делбата по отношение на останалите имоти ще породи действие.

Важно е да се отбележи, че наличието на тази хипотеза може да предизвика друг проблем. Когато се извършва делба е необходимо всеки съсобственик да получи реален дял от съсобствеността /когато се делят имоти, всеки трябва да получи поне по един имот/. Ако не може да се получи реален дял от всеки съсобственик,

при съдебна делба имотът или имотите се изнасят на публична продан, а съсобствениците си разделят продажната цена, а

при доброволна делба съсобственикът, който не получава имот в своя дял, трябва да получи уравнение в пари, имоти или други вещи.

Ако някой от съделителите /това са лицата, които участват в делбата/ не получи нито имот, нито уравнение, делбата се приема за недействителна и не поражда ефект. Поради това трябва да се държи сметка дали всики имоти, които се делят са притежание на съсобствениците, за да не се стигне до там някой от тях да остане без имот и без парично уравнение /в случай, че в неговия дял е включен имот, който е собственост на друго лице/ и делбата да се окаже недействителна.

4. Видове делба

Делбата на имот може да бъде доброволна или съдебна, в зависимост от това дали съсобствениците могат или не могат да постигнат съгласие за разделянето му. Препоръчително е да се избира доброволното уреждане на отношенията, най-малко, защото този начин е свързан с по-бързо постигане на преследваната цел. Когато, обаче, не може да се стигне до общо съгласие, единствен вариант остава разделянето на имуществото по съдебен ред.

Доброволна делба

Доброволната делба се извършва под формата на договор, който се сключва между съсобствениците. С него те постига съгласие за това кой какъв имот или уравняване ще получи. Както се посочи вече, ако някой от съсобствениците не получава нищо, делбата ще е недействителна и съсобствеността няма да се прекрати.

В резултат на доброволната делба съсобствениците могат да получат:

право на собственост върху един или повече от съсобствените имоти. Възможно е един имот да бъде разделен, така че да могат съделителите да получат съответна част от него;

ограничено вещно право – например право на ползване по отношение на някой от имотите, даден на друг съсобственик;

уравнение на дела, когато съделителят не получава имот или ограничено вещно право – уравнението може да бъде в пари, в имот, притежаван лично от някой от съделителите или пък някаква движима вещ, напр. МПС.

Възможно е някой от съсобствениците да е получил нещо в замяна на своя дял от делбата преди сключване на договора за делба. В този случай, за да е действителна сделка това ясно и изрично трябва да бъде посочено.

Договорът се заверява нотариално и се вписва в Имотния регистър.

Съдебна делба

В случай че съсобствениците не могат да постигнат съгласие за подялбата на имуществото, за всеки един от тях съществува възможност да образува дело пред съда за „принудително“ му разделяне.

Производството по съдебна делба преминава през две фази.

Целта на първата фаза е съдът да установи наличието на съсобственост, кои са лицата, притежаващи идеална част от общото имущество и размера на техните дялове. За да се установи това, се проверява как са придобити имотите, дали реално са собственост на съделителите и кой какъв дял е получил от тях, съобразно основанието за собственост. Когато се дели наследство, се установява дали наследодателят е собственик, кои са неговите наследници и кой какъв наследствен дял притежава с оглед приложимия закон към датата на смъртта.

В тази част на делбата могат да бъдат предявени допълнително искове, с които да бъдат оспорени произхода на някой от съделителите, осиновявания, действителност на завещания или истинността на писмени доказателства. Могат да бъдат включни и искания за намаляване на разпореждания, направени чрез дарения и/или завещания. Може да се иска някой имот да бъде изключен от делбата /например, защото съответния съделител смята, че е изключителен негов собственик/ или пък да иска да бъдат включени и други имоти.

След като съдът установи горните факти се преминава към втората фаза, която цели да прекрати съсобствеността.

Когато имотите, които се делят са толкова, че всеки съсосбтвеник може да получи поне един имот, се съставя разделителен протокол. В него се определят отделните дялове, които съделителите трябва да получат. След това се тегли жребий, с който се определя кой съсобственик кой имуществен дял получава. Възможно е, обаче, този начин да не е справедлив и удачен. В такъв случай съдът определя кой какъв дял трябва да получи и не се тегли жребий. На основание на това съдебно решение съсобствениците стават изключителни собственици на имуществото, включено в техния дял.

Когато имотите са недостатъчно, за да бъдат разделени, така че всеки да получи поне по един, съдът в своето решение постановява общият имот или имоти да бъдат продадени на публична продан. На база на това решение съделителите получават изпълнителен лист и могат да образуват дело при съдебен изпълнител, който да продаде имота на публична продан. След това той разпределя получената цена между съделителите, съобразно техните дялове от собствеността.

С оглед на гореизложеното, може да се обобщи следното:

Съсобственост е налице, когато един недвижим имот се притежава от повече от едно лице;

Съсобствеността може да бъде прекратена чрез отказ от правото на собственост, чрез продажба на идеалната част или на целия имот от всички съсобственици или чрез делба;

Ако не участват всички съсобственици в делбата, тя ще е нищожна;

Когато в делбата участва лице, което няма качеството на съсобственик, тогава то няма да може да придобие имота, който е включен в неговия дял;

Ако някой от съделителите не получи нито имот, нито уравнение, делбата е недействителна;

Делбата на имот може да бъде доброволна или съдебна, в зависимост от това дали съсобствениците могат или не могат да постигнат съгласие за разделянето му;

адвокат  Виктория Досева

Статията не представлява правно становище. Тя е изготвена абстрактно и не е съобразена с конкретиката на Вашия случай. Поради това не предприемайте правни действия въз основа на нея, а се консултирайте с адвокат.

За да избегнете евентуални проблеми при делба на имот, е необходима предварителна и сериозна подготовка, както и запознаване с тънкостите на процедурата. Ние можем да Ви спестим времето и усилията за това като Ви окажем пълно съдействие при извършването на делбата, за сте сигурни в качествената защита на своите права и интереси.

Ако имате нужда от съдействие, не се колебайте да ни потърсите.

Най-добрата защита е навременната защита.

НАПРАВИ БЕЗПЛАТНО ЗАПИТВАНЕ

Попълнете формата за запитване и изпратете въпроса си към нас. В рамките на три работни дни ще Ви бъде върнат отговор на посочения от Вас имейл.

Отговорите на запитвания не представляват правни съвети и становища. Ако искате да получите правно становище съобразено конкретно с Вашия случай попълнете формата за онлайн консултация или се свържете с нас на посочените телефон и имейл.

Адвокатска кантора “Досева” си запазва правото да не отговаря на запитвания, извън областта на компетентост на адвоката.

НАПРАВИ БЕЗПЛАТНО ЗАПИТВАНЕ

Попълнете формата за запитване и изпратете въпроса си към нас. В рамките на три работни дни ще Ви бъде върнат отговор на посочения от Вас имейл.

Отговорите на запитвания не представляват правни съвети и становища. Ако искате да получите правно становище съобразено конкретно с Вашия случай попълнете формата за онлайн консултация или се свържете с нас на посочените телефон и имейл.

Адвокатска кантора “Досева” си запазва правото да не отговаря на запитвания, извън областта на компетентост на адвоката.