Запишете се за нашия бюлетин!
предварителен договор за продажба на имот

Предварителен договор - какво, защо и как?

Покупката на имот е свързана със сериозна финансова инвестиция. В този процес най-нежелателното нещо е продавачът да се откаже от сделката, след като Вие сте вложили време и пари за нейното осъществяване.

Настоящата статия има за цел да представи същността на предварителния договор като средство, с което купувачът може да осигури в най-голяма степен закупуването на избрания от него имот.

Какво представлява предварителният договор?

Предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот е договор, с който две лица си обещават да сключат окончателен договор.

С него страните подготвят и планират сключването на сделката, с която ще се прехвърли собствеността.

Той служи още като гаранция за изпълнение на обещанието за сключване на окончателен договор, тъй като собствеността може да бъде прехвърлена въпреки противопоставянето на другата страна.

Защо ни е необходим?

Процедурата по прехвърляне на недвижим имот е усложнена в сравнение със сключването на други видове договори. За да се осъществи тази процедура е необходимо да се набавят определени документи. Това по необходимост отнема време и отлага сключването на окончателната сделка.

Освен това, не винаги купувачите разполагат в началото с целия размер на продажната цена. Поради това и те се нуждат от време, в което да осигурят финансирането на покупката. Това най-често се случва чрез ипотечен кредит. В повечето случаи банките изискват представяне на сключен предварителен договор като условие за финансирането.

Сключването на предварителен договор внася сигурност в отношенията между продавача и купувача през този период. Така продавачът се задължава да спре предлагането на имота на други купувачи. Ако няма сключен предварителен договор, продавачът е свободен да продаде имота на всеки друг.

Какви са изискванията?

Тъй като с предварителния договор не се прехвърля право на собственост, не е необходимо продавачът да е собственик на имота към този момент. Може дори имотът да не съществува все още. Така е например при сделките с недвижим имот в строеж, когато продавачът се задължава да построи един апартамент и след това да го прехвърли на купувача.  

Правото на собственост се прехвърля със сключването на окончателния договор. Заради това продавачът към този момент вече трябва да е собственик на имота.

предварителен договор
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот - адвокат Виктория Досева
сключване на предварителен договор
предварителен договор

Предварителният договор за покупка на имот трябва да се сключи в писмена форма и не е необходимо да се заверява от нотариус.

В съдържанието на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот задължетелно трябва:

да се опише имотът,

   да се посочи цената и

срокът за сключване на окончателния договор.

Необходимо е недвижимият имот да се опише най-малко с неговите граници /съседи/, така че да е ясно кой имот ще бъде прехвърлян. Ако имотът не се опише по този начин, предварителния договор ще е недействителен и няма да обвързва страните.

Важно е да бъдат включени и някои допълнителни клаузи като:

    задатък /капаро/ или аванс – обикновено това са 10% от размера на цената, които купувачът заплаща при сключване на предварителния договор и се приспадат от крайната цена. Ако е посочено, че тази сума служи за задатък, при разваляне на предварителния договор продавачът връща на купувача сумата в двоен размер /със задатъка не се дължи отделно обезщетение за вреди, освен ако това не е изрично предвидено в предварителния договор/. Но ако е уговорено тази сума да бъде аванс, при разваляне на договора продавача дължи само това, което е получил.

    неустойки – има няколко вида неустойки, които страните могат да включат в договора:

неустойка за забава – дължи се, когато окончателният договор не се сключи в предвидените срокове.

неустойка за пълно неизпълнение – дължи се, когато изобщо не се сключи окончателен договор.

неустойка при разваляне – дължи се, когато предварителният договор се развали поради виновното неизпъление на другата страна.

Купувачът има право само на тази неустойка, която е включена в договора. Например, ако е уговорена само неустойка за пълно неизпълнение, той не може да търси неустойка за забава.

Неустойката се уговаря и се дължи с цел да бъде обезщетена насрещната страна за евентуални вреди от неизпълнението на договора /например направени разходи във връзка със сделката, която така и не се осъществява/. Идеята на неустойката е тя да се дължи, дори когато такива разноски не са настъпили. Какво става обаче, ако в действителност вредите са в по-голям размер, в сравнение с уговорената неустойка? Например, ако е предвидена неустойка в размер на 100 лева, но купувачът е направил разходи за сключване на сделката в размер на 200 лева. В този случай той вече ще трябва да докаже и да установи пред съд, че е претъпял вреди в този размер. Той ще има право да получи уговорената неустойка в размер на 100 лева въз основа на клаузата за неустойка в предварителния договор. За другите 100 лева, ще трябва да заведе дело срещу продавача и да установи пред съда, че  всъщност е направил разноски в размер на 200 лева.

Други допълнителни клаузи, които могат да бъдат включени в предварителния договор са например за:

   датата на предване на владението на имота;

   заличаване на вписани тежести върху имота /ипотеки, възбрани, право на ползване и др./;

   извършване на строително-монтажни работи;

   набавяне на разрешение за ползване на сградата, ако имота е на акт 14;

   други

Неизпълнение

Ако продавачът откаже да се яви при нотариус и да прехвърли собствеността върху имота в уговорения срок, тогава за купувача възникват следните възможности – да предяви иск пред съда за обявяване на предварителния договор за окончателен, да търси от продавача уговорените неустойки  и/или обезщетение за неизпълнението на договора или да  развали предварителния договор.

Купувачът може да придобие по съдебен ред имота, само ако продавачът по предварителния договор е собственик на имота. Това означава:

той вече да е придобил имота,  ако при сключване на предварителния договор не е бил негов собственик, но се е задължил да стане или

имотът да е останал негов, т.е. да не го е прехвърлил на друго лице след сключване на предварителния договор.

Купувачът може да придобие по съдебен ред имота, само ако продавачът по предварителния договор е собственик на имота. Това означава:

той вече да е придобил имота,  ако при сключване на предварителния договор не е бил негов собственик, но се е задължил да стане или

имотът да е останал негов, т.е. да не го е прехвърлил на друго лице след сключване на предварителния договор.

Ако продавачът е прехвърлил имота на друго лице, купувачът може да атакува тази сделка при определени в закона предпоставки. Така той може отново да придобие имота по събеден ред.

Когато продавачът не притежава имота /не го е придобил или го е прехвърлил и сделката не може да се атакува/, за купувача на разположение остава възможността или да търси от продавача неустойка и/или обезщетение за неизпълнението на договора, или да развали договора и да получи обратно платеното от него и уговорените неустойки и/или обезщетение за развалянето.

С оглед на гореизложеното, може да се обобщи следното:

 

С предварителния договор страните се задължават да сключат окончателен договор и носят отговорност при неизпълнение;

Договорът трябва да е в писмена форма и да съдържа задължително информация за имота, цената и срокът за сключване на окончателен договор;

Купувачът може да придобие собствеността върху имота по съдебен ред, когато продавачът отказва да го направи добороволно;

Купувачът може да търси от продавача уговорената неустойка и/или обезщетение за вредите от неизпълнението без да разваля договора;

Купувачът може да развали договора и да получи всичко, което е дал на продавача обратно;

адвокат  Виктория Досева

Статията не представлява правно становище. Тя е изготвена абстрактно и не е съобразена с конкретиката на Вашия случай. Поради това не предприемайте правни действия въз основа на нея, а се консултирайте с адвокат.

За да е ефективен един предварителен договор, той трябва да е изготвен съобразно конретните отношения и цели на страните. Когато сте на път да сключите предварителен договор, уверете се че той е съобразен с индивидуалността на Вашия случай и че с него са защитени правата Ви.

Ако имате нужда от съдействие за Вашия предварителен договор, не се колебайте да ни потърсите.

Най-добрата защита е навременната защита.

НАПРАВИ БЕЗПЛАТНО ЗАПИТВАНЕ

Попълнете формата за запитване и изпратете въпроса си към нас. В рамките на три работни дни ще Ви бъде върнат отговор на посочения от Вас имейл.

Отговорите на запитвания не представляват правни съвети и становища. Ако искате да получите правно становище съобразено конкретно с Вашия случай попълнете формата за онлайн консултация или се свържете с нас на посочените телефон и имейл.

Адвокатска кантора “Досева” си запазва правото да не отговаря на запитвания, извън областта на компетентост на адвоката.

НАПРАВИ БЕЗПЛАТНО ЗАПИТВАНЕ

Попълнете формата за запитване и изпратете въпроса си към нас. В рамките на три работни дни ще Ви бъде върнат отговор на посочения от Вас имейл.

Отговорите на запитвания не представляват правни съвети и становища. Ако искате да получите правно становище съобразено конкретно с Вашия случай попълнете формата за онлайн консултация или се свържете с нас на посочените телефон и имейл.

Адвокатска кантора “Досева” си запазва правото да не отговаря на запитвания, извън областта на компетентост на адвоката.