Запишете се за нашия бюлетин!
придобиване на имот по давност

Придобиване на имот по давност

Не са рядкост хипотезите, при които едно лице стопанисва определен имот без да разполага с документи, които да го легитимират като собственик. Причините за това могат да са най-различни, като например:

имотът е придобит по наследство и документите за собствеността на Вашия наследодател не могат да бъдат открити;

привидно сте придобили имот от лице, което обаче не е притежавало правото на собственост върху имота;

владението на определен имот Ви е предадено с предварителен договор, но така и не е сключен окончателен договор за покупко-продажба или

просто сте в хипотеза, в която без основание владеете имота на друго лице.

Ако попадате в подобна сутиация, то настоящата статия е за Вас. С нея ще разберете при какви условия може да придобиете имот по давност, как се издава констативен нотариален акт за собственост на това основание и други важни подробности,  за които трябва да внимавате в този процес.

1. Какво представлява придобивната давност?

Придобивната давност е способ за придобиване на право на собственост чрез осъществяване на владение върху определен имот за определен период от време (по-надолу в статията ще научите какъв е този срок). Това означава, че ако третирате един имот като свой собствен в продължение на предвидения в закона срок, Вие ще може валидно да станете негов собственик и да се снабдите с нотариален акт.

2. Какви са предпоставките за придобиване на имот по давност?

Предпоставките за придобиване на имот по този начин се обособяват в осъществяването на владение и в изтичането на определен срок.

ВЛАДЕНИЕ

Предпоставките за придобиване на имот по този начин се обособяват в осъществяването на владение и в изтичането на определен срок.

За да е налице владение, на първо място е необходимо да упражнявате фактическа власт върху съответния имот, като например да живеете в него, ако е жилище, да го обработвате, ако е земеделска земя или просто да го посещавате периодично (на минимум 6 месеца).

Необходимо е, на следващо място, Вие да упражнявате тази фактическа власт като собственик, т.е. да третирате имота като свой собствен. Тъй като намеренията са част от психическите преживявания на човек и поради това се доказват изключително трудно, законът въвежда презумпция, с която предполага, че щом осъществявате фактическа власт върху чужд имот, то значи го владеете. Разбира се това обстоятелство може да бъде оспорено пред съд и да се докаже противното.

Когато става въпрос за придобиване по давност на имот между съсобственици, за да се приложи тази презумпция, че третирате имота като свой, щом осъществявате фактическа власт върху него, е необходимо нещо повече. Необходимо е да е изключена възможността Вашият съсобственик също да владее имота. Това е така, защото като съсобвеници и двамaта имате право да използвате общия имот и е трудно да се устaнови дали го владеете целия като свой или просто упражнявате предоставената Ви от закона възможност да използвате общата вещ. Има две възможности това съмнение да се преодолее. Единият вариант е да сте придобили по такъв начин фактическата власт върху имота, че да не оставя съмнение, че Вие го владеете целия като свой. Например, ако сте закупили имот от едно лице, но то всъщност е било притежател само на идеални части от него. Вие няма да придобиете по силата на сделката цялото право на собственост, а само притежаваните от него идеални части. По отношение на останалата част от имота, обаче, Вие ще влезете във владение, тъй като от акта ще е видно, че Вие сте приемали именно себе си за изключителен собственик (освен, ако не се докаже, че сте знаели, че прехвърлителят не притежава целия имот). В случай, че не сте придобили владението по аналогичен начин, е необходимо да покажете по несъмнен начин пред другия съсобственик намерението си да владеете имота изцяло като свой.

Законът предвижда това владение да се упражнява явно, така че и другите лица да знаят, че Вие третирате имота като свой (например чрез поставяне на ограда, сменяне на ключалка или всякакъв друг вид ограничаване на достъпа до имота).

То трябва да е необезпокоявано, което означава собственикът на имота да не претендира права върху него през съответния период, като например изпращане на нотариални покани за връщане на имота от Ваша страна, предявяване на иск за собственост върху имота и други подобни.

Не на последно място владението трябва да е непрекъснато – да сте упражнявали владението по гореописания начин постоянно или периодично, но през периоди не повече от 6 месеца (владението се прекъсва, в случай че не е упражнявано повече от 6 месеца и в този случай срокът започва да се изчислява отначало).

СРОК

Срокът, след изтичането на който може да придобиете имота по давност, зависи от това по какъв начин Вие сте установили своята власт върху него. В единия случай се прилага кратка 5-годишна давност, а в другия дълга – 10-годишна.

Кратката давност се прилага при наличие на добросъвестно владение върху имота. Такова владение е налице, когато привидно сте станали собственик на имота, но по една или друга причина правото на собственост не е преминало към Вас. Например, ако сте сключили договор за продажба на имот с едно лице, което в действителност не е притежавало собствеността върху него (или е притежавало само част от него, както е в примера по-горе). В този случай и Вие не бихте могли да придобиете имота на това основание. Но установявате добросъвестно владение върху имота, поради това че смятате, че сте го придобили валидно и след 5 години той ще  стане Ваш по давност.

Недобросъвестното владение е налице във всички останали случаи. Тук попадат хипотезите на предадено владение въз основа на предварителен договор, нищожен договор за прехвърляне на имот (освен когато той е нищожен поради недостатък на акта на придобиване и Вие не сте могли да знаете за това), завлядяване на имота (сам сте установили владението, без някой първоначално да Ви го е предоставил) и други подобни.

Друго важно нещо, на което трябва да обърнете внимание, е дали имотът може изобщо да бъде придобит по давност. В този случай се прилагат общите изисквания към имотите като предмет на сделки. Те трябва да имат самостоятелен характер – апартамент, ателие, офис и т.н.. Несамостоятелни обекти, като мазета и тавани, могат да се придобиват по давност само ако притежавате имот в същата сграда и собственикът, от който се отнемат, разполага с друго обслужващо помещение (мазе, таван).

Допустимо е придобиване по давност на избено или таванско помещение /които са със статут на принадлежност към жилищен имот/ от лице, което притежава самостоятелен обект в същата сграда, т.е. от друг етажен собственик, но само ако то не е единственото складово помещение към другия обект, т.е. ако последният разполага с друго складово помещение. Това следва от разпоредбата на чл.40,ал.1 ЗУТ. Решение № 75 от 25.11.2020 г. по гр. д. № 3543 / 2019 г. на Върховен касационен съд, 2-ро гр. отделение

3. Издаване на констативен нотариален акт за собственост

При наличие на гореописаните предпоставки Вие може да се снабдите с констативен нотариален акт за собственост върху имота. За целта се образува производство, набавят се определен набор от документи (молба-декларация, заверена от общината, скица, данъчна оценка и други, в зависимост от конкретната ситуация). В молбата-декларация се посочват трима свидетели, които нотариусът следва да разпита. На база на документите и разпита на свидетелите нотариусът се произнася с постановление за това дали е доказано пред него придобиването по давност на имота и издава констативен нотариален акт за собственост.

Констативният нотариален акт само установява, а не поражда права. Самото право на собственост възниква с изтичане на предвидения в закона в срок и ако не са се осъществили в действителност всички предпоставки, необходими за придобиване на имота, дори нотариусът да е издал констативен нотариален акт, Вие няма да сте придобили имота. Това е от значение, тъй като дори и след набавянето на констативен нотариален акт срещу Вас може да бъде предявен иск, с който да се оспори Вашето право на собственост. В този случай издаденият акт ще може да се използва в процеса като доказателство само по отношение на констатираните в него обстоятелства (подадена молба, представени документи, явяването на свидетелите), но заключението на нотариуса за това, че Вие сте придобили имота по давност няма да обвързва съда и той може да приеме различен извод. Именно заради това  предварителната проверка и подготовка е от ключово значение.

4. Данък за придобиване на имот по давност

При издаването на Констативен нотариален акт се дължи заплащане на местен данък за придобиване на имота, който се определя като процент (зависи от общината, в която се намира имота) върху данъчната оценка.

За да не правите излишни разходи за издаване на констативен нотариален акт, който може да бъде оспорен след това, първо проучете и се уверете, че по отношение на Вас са налице всички предпоставки за придобиване на съответния имот по давност. Ние можем да Ви съдействаме като прегледаме детайлно Вашия случай и обективно Ви кажем дали и какви рискове от оспорване съществуват.

адвокат  Виктория Досева

Статията не представлява правно становище. Тя е изготвена абстрактно и не е съобразена с конкретиката на Вашия случай. Поради това не предприемайте правни действия въз основа на нея, а се консултирайте с адвокат.

 

Ако имате нужда от съдействие, не се колебайте да ни потърсите.

Най-добрата защита е навременната защита.

НАПРАВИ БЕЗПЛАТНО ЗАПИТВАНЕ

Попълнете формата за запитване и изпратете въпроса си към нас. В рамките на три работни дни ще Ви бъде върнат отговор на посочения от Вас имейл.

Отговорите на запитвания не представляват правни съвети и становища. Ако искате да получите правно становище съобразено конкретно с Вашия случай попълнете формата за онлайн консултация или се свържете с нас на посочените телефон и имейл.

Адвокатска кантора “Досева” си запазва правото да не отговаря на запитвания, извън областта на компетентост на адвоката.

НАПРАВИ БЕЗПЛАТНО ЗАПИТВАНЕ

Попълнете формата за запитване и изпратете въпроса си към нас. В рамките на три работни дни ще Ви бъде върнат отговор на посочения от Вас имейл.

Отговорите на запитвания не представляват правни съвети и становища. Ако искате да получите правно становище съобразено конкретно с Вашия случай попълнете формата за онлайн консултация или се свържете с нас на посочените телефон и имейл.

Адвокатска кантора “Досева” си запазва правото да не отговаря на запитвания, извън областта на компетентост на адвоката.