Запишете се за нашия бюлетин!

Публична продан – особености при закупуване на имот от ЧСИ

Закупуването на имот от съдия изпълнител на публична продан е примамлив начин за придобиване на недвижим имот поради обичайно по-ниската продажна цена. Публичната продан е строго регламентирана процедура и следва да се вземат предвид особеностите и рисковите, които крие тя.

Публичната продан на един имот може да бъде резултат от принудително изпълнение за събиране на вземане или пък да е предизвикана от съдебна делба на имот, който не може реално да бъде разделен между негововите собственици /в този случай имотът се продава и цената се разделя/.

1. Каква е процедурата по публична продан на имот?

Процедурата започва с налагане на възбрана върху имота и извършване на опис от съдебния изпълнител.

След това, въз основа на описа, вещо лице прави пазарна оценка, която е от значение за определяне на цената на имота.

Следва изготвяне на обявление за продажба от съдебния изпълнител, в което най-общо се посочва описанието на имота, собствеността му, началната цена, срокът, в който може да се правят наддавателни предложения и датата, на която ще бъде определен купувач.

Всяко лице, което има интерес от закупуване на имота може да направи оглед чрез съдебния изпълнител.

След това, при желание за участие в наддаването, кандидат-купувачът трябва да внесе капаро/задатък/ в размер на 10% от началната продажна цена и да направи предложение за цената, която е готов да плати за имота /не трябва да е по-ниска от обявената начална цена/.

В деня на отваряне на входираните предложения за закупуване на имота съдебният изпълнител обявява за купувач този с най-високо предложение. Ако има две или повече еднакво най-високи предложения се провежда търг и този, който на търга предложи най-висока цена се обявява за купувач.

Той има срок от две седмици да плати продажната цена, намалена с размера на внесения задатък. Ако това не бъде направено в срока, за купувач се обявява следващият с най-високо предложение за цена, а невнеслият продажната цена в срок губи капарото си.

След това съдебният изпълнител изготвя постановление за възлагане на имота, което може да бъде обжалвано в двуседмичен срок. Ако не бъде обжалвано или жалбите бъдат отхвърлени, постановлението за възлагане влиза в сила и се вписва в Агенцията по вписванията. То е актът за собственост на купувача.

Купувачът ще стане собственик на имота въз основа на постановлението само в случай, че длъжникът е бил негов собственик. Затова от ключово значение е да се установи, че имотът принадлежи изключително на длъжника.

Въпреки че съдебният изпълнител следи за спазването на всички процедурни правила и за надлежното прехвърляне на имота, не са изключение случаите, в които поради допусната грешка се стига до отстраняване на купувача от имота, закупен на публична продан. Тук се крият и рисковете при закупуване на имот от ЧСИ. Поради това е силно препоръчително проверките, свързани със собствеността на имота и наличието или липсата на други пречки за неговата продажба, да бъдат извършвани от самия купувач, тъй като той има най-голям интерес от безпрепятственото протичане на процедурата.

Ако се допусне грешка, е възможно да не се придобие собствеността върху имота. В този случай купувачът, който е заплатил цената ще трябва да търси връщането й от съдебния изпълнител или от всеки от кредиторите, които са получили част от нея. А това по необходимост отнема време. При наличие на други пречки е възможно да се стигне до забавяне на продажбата или дори до нейното предотвратяване. В този случай внесеното капаро се връща на купувача, но този процес отново може да се забави във времето и купувачът реално няма да може да разполага с него през съответния период.

2. Проверка на собствеността на имота

Преди да извърши опис на имота съдебният изпълнител трябва да провери дали той е собственост на длъжника. Това следва да бъде направено чрез справка в нотариалните и данъчните книги, а при необходимост се разпитват свидетели и се взема предвид владението на имота към датата на описа. Съдебният изпълнител проверява вписванията в Имотния регистър, както и в Приходната администрация Местни данъци и такси като се гледа кой фигурира като собственик в тях. Само, когато по този начин не могат да се съберат никакви данни за собствеността на имота е възможно да се пристъпи към разпит на свидетели /напр. съседи/ и да се използва фактът на владението на имота.

Ако имотът представлява земя със сграда, то трябва да се обърне внимание на това дали, както по отношение на земята, така и за сградата е наложена възбрана, извършен е опис и оценка и фигурира в постановлението за възлагане на съдебния изпълнител. Ако по отношение на сградата тези действия не са извършени, то тогава купувачът ще придобие само земята, а длъжникът ще остане собственик на сградата.

Друг важен момент при установяване на правото на собственост е това дали длъжникът е придобил имота по време на брак и по отношение на имуществените отношения на съпрузите няма избран режим на разделност или сключен брачен договор. В този случай имотът ще е собственост на двамата съпрузи. Поради това и в случай, че длъжник е единствено единият съпруг, купувачът реално ще може да придобие само идеалната част от имота на съпруга-длъжник, дори в постановлението за публична продан да е записано, че се прехвърля целият имот.

Ако длъжникът не е собственик, то и купувача няма да придобие имота, дори да е реализирана публичната продан за него и да му е възожен с постановление от частния изпълнител.

3. Секвестируемост на имота

За да може имотът да бъде продаден на публична продан, той трябва освен да е собственост на длъжника, да е и секвестируем. Секвестируеми са тези вещи на длъжника, които надхвърлят необходимия минимум за живот. По отношение на недвижимите имоти законът е предвидил, че несеквестируеми /по отношение на тях не може да се извършва принудително изпълнение/ са:

Градини и лозя с площ общо до 5 дка или ниви или ливади с площ до 30 дка, когато длъжникът е земеделски стопанин и

Единственото жилище на длъжника;

Изискването имотът да е секвестируем е свързано с възможността длъжникът да оспорва изпълнението върху него. При такъв развой на събитията извършването на проданта се отлага във времето /докато спорът не бъде решен от съда, а това би могло да отнеме и години/, а е възможно дори продажбата да отпадне изцяло. Ако това се случи след като купувачът е внесъл задатък, последният ще му бъде върнат чак след като се разреши въпросът за секвистируемостта на имота.

Ако, обаче, въпреки несеквестируемостта, имотът бъде продаден на публична продан, правата на купувача върху него няма да бъдат засегнати. Длъжникът би могъл да предотврати продажбата чрез обжалване, но ако не направи това в предвидените срокове, купувачът ще стане собственик.

Има хипотези, при които тази несеквестируемост отпада. Те, обаче, няма да бъдат предмет на  настоящата статия.

4. Какво се случва с тежестите върху имота?

Не всички тежести и права в полза на трети лица върху имота се погасяват след извършване на публичната продан. Поради това е важно още преди заплащане на капарото да се провери какви вписвания има по отношение на имота и има ли такива, които ще обвързват и купувача.

Възбрани и ипотеки

След осъществяване на публичната продан съдебният изпълнител служебно вдига наложените върху имота възбрани, а всички ипотеки се заличават.

Възможно е ипотеката върху имота да бъде запазена и след осъществяване на публичната продан. Това, обаче, може да стане по взаимно съгласие между купувача и кредитора, в полза на когото е учредена ипотеката. Те уговорят, че купувачът ще поеме задължението на длъжника и като обезпечение за това ще бъде запазена учредената вече ипотека. По този начин от дължимата продажна цена ще се приспаднат задълженията към съответния кредитор. Купувачът, обаче, ще поеме този размер задължения и ще трябва да ги заплаща, така както е следвало да ги заплаща длъжникът /освен, ако не бъдат уговорени различни условия/. Така, в случай на финансиране на покупката от банка, се избягва необходимостта да се учредява нова ипотека. За целта се подписва нарочен проотокол, който се вписва в Имотния регистър към първоначалното вписване на ипотеката.

Вещни права

Ако върху имота, след датата на първата вписана ипотека, има учредени вещни права (напр. право на ползване, право на строеж), те също се смятат за заличени и необвързват новия купувач.

Ако, обаче, преди учредяване на първата ипотека, са били вписани такива, те ще обвързват купувача и той ще трябва да търпи така възникналите права. Ако е закупено жилище с учредено до живот право на ползване, лицето, в полза на което е учредено това право, ще може да използва и да не допуска до имота новия му собственик.

Наеми

В случай, че по отношение на имота има вписани в Имотния регистър договори за наем или аренда, те ще обвързват купувача за срока, за който са сключени. Ако има договор за наем и той не е вписан, но има достоверна дата /такава ще има, ако нотариус е заверил датата на сключване на договора/, то той ще обвързва новия купувач за не повече от година от датата на публичната продан. Ако договорът за наем не е вписан  и няма достоверна дата, тогава този договор ще е като сключен без определен срок /без значение дали реално е уговорен такъв/ и ще може да бъде развален с едномесечно предизвестие. В тези случаи купувачът отново няма да може да ползва закупения имот, но поне ще събира дължимите се наемни вноски.

В случай, че имотът на длъжника по силата на съдебно решение е предоставен за ползване на бившия съпруг/а, купувачът ще е обвързан за определения с решението срок на ползване, но само ако съдебното решение е било вписано в Имотния регистър.  Тук отношенията се третират като наемни.

5. Атакуване на публичната продан

На първо място длъжникът и всяко заинтересовано лице могат да оспорват действията на съдебния изпълнител, свързани с продажбата на имота – възбрана, опис, оценка и т.н. Всяко едно обжалване води до забавяне или до отпадане на продажбата на имота.

След като се премине през целия процес по продажбата се стига до възлагането на имота на купувача. Съдебният изпълнител прехвърля имота с постановление, след като бъде заплатена в срок продажната цена. Купувачът става собственик на имота, когато постановлението за възлагане влезе в сила. То, обаче, също подлежи на обжалване. Постановлението за възлагане може да бъде обжалвано само на определени в закона основания:

в случай че наддаването при публичната продан не е извършено надлежно/нарушено е някое от предвидените за това правила/ или

имуществото не е възложено по най-високата предложена цена.

Така постановлението ще влезе в сила, когато в срока за обжалване не са подадени жалби срещу него или когато са подадени такива жалби, но те са отхвърлени с влязло в сила съдебно решение.

Влезе ли веднъж в сила издаденото постановление за възлгане, извършената продажба може да бъде атакувана само при наличие на още по-ограничени хипотези:

когато възлагането е извършено въпреки, че купувачът не е внесъл продажната цена. Тук купувачът може да избегне развалянето на продажбата, ако внесе дължимата продажна цена, ведно със законните лихви.

когато имотът е закупен от лице, което не е имало право да участва в наддаването (изчерпателно са посочени тези лица в чл. 490, ал.1 ГПК).

Купувачът също не може да атакува публичната продан на основания, различни от посочените. Той не може да иска разваляне на публичната продан например, защото имота има съществени недостатъци или е негоден да се ползва. Поради това е важно преди закупуване, той да се увери в качествата и характеристиките на имота.

6. Действия след придобиване на имота

След закупуването на имота, купувачът трябва да заплати дължимите към съдебния изпълнител такси за продажбата, данък за придобиване на имота и таксите за вписване на постановлението в Агенцията по вписванията.

Придобиването на имота не води автоматично до влизане в него. Ако имотът се обитава от други хора /например длъжникът, от който е взет/ и те отказват да го освободят доброволно, купувачът ще трябва да се обърне отново към съдебния изпълнител, който да го въведе в имота. За това, обаче, купувачът следва да заплати отделна от горепосочените такси.

С оглед на гореизложеното, може да се обобщи следното:

Купувачът ще стане собственик на имота въз основа на постановлението само в случай, че длъжникът е бил негов собственик;

За да може имотът да бъде продаден на публична продан, той трябва освен да е собственост на длъжника, да е и секвестируем;

След осъществяване на публичната продан съдебният изпълнител служебно вдига наложените върху имота възбрани, а всички ипотеки се заличават;

Купувачът е обвързан с вписаните в Имотния регистър преди първата ипотека права на трети лица;

Публичната продан може да бъде атакувана само при наличие на строго определени хипотези;

Освен продажната цена купувачът трябва да заплати такса към ЧСИ, данък за придобиване на имота и такса са вписване в Агенцията по вписванията;

адвокат  Виктория Досева

Статията не представлява правно становище. Тя е изготвена абстрактно и не е съобразена с конкретиката на Вашия случай. Поради това не предприемайте правни действия въз основа на нея, а се консултирайте с адвокат.

За да избегнете евентуални проблеми в процеса на закупуване на имот на публична продан, а и такива които биха могли да се появявт в последствие, е необходимо сами или с помощта на специалист да проверите всичко за имота, свързано с неговата собственост и възможност да се продава принудително. Ние можем да Ви окажем пълно съдействие при реализирането на такъв тип покупки, както и извършване на отделни услуги само по отношение на някои от етапите на продажбата.

Ако имате нужда от съдействие, не се колебайте да ни потърсите.

Най-добрата защита е навременната защита.

НАПРАВИ БЕЗПЛАТНО ЗАПИТВАНЕ

Попълнете формата за запитване и изпратете въпроса си към нас. В рамките на три работни дни ще Ви бъде върнат отговор на посочения от Вас имейл.

Отговорите на запитвания не представляват правни съвети и становища. Ако искате да получите правно становище съобразено конкретно с Вашия случай попълнете формата за онлайн консултация или се свържете с нас на посочените телефон и имейл.

Адвокатска кантора “Досева” си запазва правото да не отговаря на запитвания, извън областта на компетентост на адвоката.

НАПРАВИ БЕЗПЛАТНО ЗАПИТВАНЕ

Попълнете формата за запитване и изпратете въпроса си към нас. В рамките на три работни дни ще Ви бъде върнат отговор на посочения от Вас имейл.

Отговорите на запитвания не представляват правни съвети и становища. Ако искате да получите правно становище съобразено конкретно с Вашия случай попълнете формата за онлайн консултация или се свържете с нас на посочените телефон и имейл.

Адвокатска кантора “Досева” си запазва правото да не отговаря на запитвания, извън областта на компетентост на адвоката.