Запишете се за нашия бюлетин!

Стават ли ателиетата жилища или не точно?

На 23.02.21г. в брой 16 на Държавен вестник бе обнародван Закон за изменение и допълнение на Закона за устройство на територията /ЗИД на ЗУТ/. Основателен отзвук направи една от многото предвидени промени, а именно допълнението на § 5, т.29 и т.29а от Допълнителните разпоредби на закона /ДР на ЗУТ/. Двете точки дават легално определение на понятията „Жилищна сграда“ и „Сграда със смесено предназначение“. И двете са допълнени с идентично второ изречение, което гласи „При определяне предназначението на сградата ателиетата се считат за жилища.“.

Определенията след промяната звучат по следния начин:

§ 5 от ДР на ЗУТ: По смисъла на този закон:

т. 29. “Жилищна сграда” е сграда, предназначена за постоянно обитаване, и се състои от едно или повече жилища, които заемат най-малко 60 на сто от нейната разгъната застроена площ. При определяне предназначението на сградата ателиетата се считат за жилища.

т. 29а. “Сграда със смесено предназначение” е нежилищна сграда, която се състои от самостоятелни обекти с различно предназначение, като при наличие на жилища, те заемат по-малко от 60 на сто от разгънатата й застроена площ. При определяне предназначението на сградата ателиетата се считат за жилища.

Какви са, обаче, последиците от допълнението в закона? Означава ли това, че ателиетата вече ще са със статут на жилища и ще трябва ли да отговарят на нормативните изисквания, предвидени за тях?

Придобиват ли ателиетата статут на жилища?

Отговорът на този въпрос е от значение за това дали по отношение на ателиетата ще се прилагат правилата за жилищата с оглед данъчното им третиране, несеквистуремостта на единственото жилище на длъжника, възможността за адресна регистрация и т.н.

Ако бъде възприет извода, че със законодателната промяна се цели ателиетата да придобият статут на жилища, би се стигнало до заключението, че такива вече не могат да се строят. Защо? Защото видът на обектите в сградите се определя от тяхното предназначение. Докато жилището е за задоволяване на жилищните нужди, то ателието служи за задоволяване на творческите /без значение в случая е фактът, че в тях може да се живее, тъй като определящо за вида на обекта е основното му предназначение, което зависи от конкретните нужди, които той задоволява/. Ако един обект не е създаден за задоловяване на жилищни нужди, а за други /в случая за творчески/, то той няма да попада в обхвата на определението за жилище /т.30 на § 5 от ДР на ЗУТ: “Жилище” е съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди/. Поради това, ако законодателят е искал ателиетата да станат жилища, това означава че той цели промяна на основното им предназначение, превръщайки ги в друг вид обекти. Така би се стигнало до припокриване на ателиетата с жилищата и от уредбата практически следва да отпадне тяхната фигурата.

В тази връзка, следва да се посочи, че законодателят въпреки извършената промяна не е направил други поправки и добавки на закона и термина „ателие за индивидуална творчерска дейност“ продължава да съществува. Поради това смятам, че той не е целял да промени основното предназначение на ателиетата като ги направи жилища, тъй като в този случай би изчезнала фигурата на тези обекти с тяхното специфично предназначение, а законът и уредбата, която основава легалното им съществуване продължават да действат без промяна /чл. 38, ал.3 ЗУТ, чл. 98, ал.2, т.2 Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони и Приложение № 4 към чл. 16, ал. 3 от Наредба № РД-02-20-5 от 15.12.2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри /Класификатор за предназначение на сградите, на съоръженията на техническата инфраструктура със самостоятелни обекти и на самостоятелните обекти в тях//.

Прилагат ли се изискванията на жилища по отношение на ателиетата?

Чл. 40. (1) от ЗУТ предвижда, че „всяко жилище трябва да има самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него.“. Съществуват и други изисквания по отношение на жилищата, които, за краткост на изложението, няма да бъдат предмет на разглеждане тук.

Мястото, където са поместени въпросните допълнения е от съществено значение за разкриване на волята на законодателя.

На първо място следва да се посочи, че легалните дефиниции, каквито представляват т.29 и т.29а на § 5 от ДР на ЗУТ, не създават правила за поведение. Те единствено тълкуват смисъла на съответното понятие, което е използвано от разпоредбите на закона. Поради това чрез тях не може да се въведе задължение ателиетата да отговарят на изискванията, приложими за жилищата.

Освен това, ако се приеме горната теза, че законодателят не приравнява ателиетата на жилища с оглед тяхното основно предназначение, то тогава по отношение на тях няма да намери приложение разпоредбата на чл. 40 ЗУТ, тъй като те няма да попадат в нейния обхват /тя следва да се прилага само по отношение на обекти, които представляват жилища по тяхното основно предназначение/. Не е направена промяна или допълнение, което да има силата на правило за поведение /легалната дефиниция не е такова/, с което разпоредбата на чл. 40 ЗУТ да е относима и по отношение на ателиетата.

Точки 29 и 29а от § 5 от ДР на ЗУТ изясняват понятията „жилищна сграда“ и „сграда със смесено предназначение“. Както се вижда и от текстовете на двете точки, видът на сградата зависи от броя на жилищата в нея. И защо именно тук е направена промяната? На практика тя е продиктувана от факта, че в сградите се включват масово като обекти ателиета, които реално се използват за живеене. По този начин броят на обектите, които по закон отговарят на изискванията за жилище /ателието, дори да се използва за живеене, не се третира от закона като жилищен обект/ се намалява и това оказва влияние при определянето на вида на сградата. Видът на сградата, пък, води до приложението на различни строителни норми и ограничения, които са по-строги по отношение на жилищните сгради. С цел да се ограничи това заобикаляне на правилата за строеж, законодателят решава да включи въпросното допълнение, с което предвижда, че при определяне на вида на сградата ателиетата ще се считат за жилища. Така следва да се предотврати порочната практика да не се спазват ограниченията, предвидени за строеж на жилищни сгради, в които на практика има преимуществено ателиета, но в същите се живее. Доколкото допълнението е поместено именно в определенията на двата вида сгради, без да са засягани други относими разпоредби, включително тези, които основават легалното съществуване на ателиетата, смятам че то следва да е от значение само по отношение на предназначението на сградата.

Впечатление прави и това, че преди да се посочи, че „ателиетата се считат за жилища“, е включена хипотеза, при която това правило се прилага, а именно „при определяне предназначението на сградата“. Това води до логичния извод, че те ще се броят за жилища само с оглед определянето на вида на сградата и приложимите за нейния строеж правила и норми.

От значение за правилното тълкуване на допълнението е и израза „се считат за“. Смятам, че ако законодателят е целял да приравни ателиетата на жилища и да промени тяхното предназначение е следвало да използва друг израз като например „ателиетата са жилища“, „ателиетата могат да задоволяват основно жилищни нужди“, „ателиета не могат да се строят“ или други подобни. Поради това не трябва да се изключва възможността в случая законът да борави с фикция, чрез която цели да приравни ателиетата на жилища само и единствено с оглед определяне на вида на сградата – жилищна или със смесено предназначение.

Този извод се потвърждава и от мотивите, отразени в законопроекта, продиктували процесното допълнение.

Мотивите гласят „Изречение второ в т. 29 и т.29а цели преодоляване на порочната практика в сградите да се предвиждат обекти за ателиета като нежилищни обекти, които след въвеждането им в експлоатация се ползват като жилища, без сградата да отговаря на изискванията за разстояния на жилищна сграда“.

От текста може да се изведе, че чрез промяната се цели да се спазват изискванията за разстояния на жилищните сгради, тъй като преди промяната наличието на ателиетата като нежилищни обекти е водило до квалифицирането на сградата като нежилищна, а от там се е стигало до неприложението на правилата за строеж на жилищна сграда. Зачитайки ателиетата като жилища с оглед определяне на вида на сградата ще се стиге до спазване на тези правила. Така, дори когато в сградата има ателиета, които може и да се използват като жилище, ще трябва да бъдат изпълнени съответните изисквания за височина и разстояния между сградите.

Ако законодателят е искал да обвърже разпоредбата на чл. 40 ЗУТ със строежа на обекти, представляващи ателиета, в мотивите би било записано, че целта е не само да се прилагат правилата за строеж на жилищни сгради, но и правилата по отношение на самите обекти в тях.

Стъпвайки на всичко гореизложено, смятам че законодателят не е приравнил ателиетата на жилища, нито е предвидил те да отговарят на предвидените за тях изисквания. Постигнатият с промяната резултат е довел до промяна в начина на опредляне на вида на сградата, която се строи.

Застъпвайки това разбиране, може да се заключи, че все още има възможност да се строят ателиета за творческа дейност без да е необходимо те да отговарят на изискванията за жилище, а последицата от приетото допълнение е те да се „броят“ за жилища с оглед приложението на строителните норми и правила по отношение на сградите.

Ако законодателят е целял да придаде на ателиетата статут на жилища с всички свързани последици от това, то смятам че не го е направил правилно. Надявам се практиката да покаже правилното тълкуване на въведената промяна, тъй като към момента тя би създала повече проблеми, отколко да разреши един иначе наболял проблем.

адвокат  Виктория Досева

Статията не представлява правно становище, а мнение на автора по актуален правен въпрос.

НАПРАВИ БЕЗПЛАТНО ЗАПИТВАНЕ

Попълнете формата за запитване и изпратете въпроса си към нас. В рамките на три работни дни ще Ви бъде върнат отговор на посочения от Вас имейл.

Отговорите на запитвания не представляват правни съвети и становища. Ако искате да получите правно становище съобразено конкретно с Вашия случай попълнете формата за онлайн консултация или се свържете с нас на посочените телефон и имейл.

Адвокатска кантора “Досева” си запазва правото да не отговаря на запитвания, извън областта на компетентост на адвоката.

НАПРАВИ БЕЗПЛАТНО ЗАПИТВАНЕ

Попълнете формата за запитване и изпратете въпроса си към нас. В рамките на три работни дни ще Ви бъде върнат отговор на посочения от Вас имейл.

Отговорите на запитвания не представляват правни съвети и становища. Ако искате да получите правно становище съобразено конкретно с Вашия случай попълнете формата за онлайн консултация или се свържете с нас на посочените телефон и имейл.

Адвокатска кантора “Досева” си запазва правото да не отговаря на запитвания, извън областта на компетентост на адвоката.