Стават ли ателиетата жилища или не точно?

Чл. 40. (1) от ЗУТ предвижда, че „всяко жилище трябва да има самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него.“. Съществуват и други изисквания по отношение на жилищата, които, за краткост на изложението, няма да бъдат предмет на разглеждане тук.

Мястото, където са поместени въпросните допълнения е от съществено значение за разкриване на волята на законодателя.

На първо място следва да се посочи, че легалните дефиниции, каквито представляват т.29 и т.29а на § 5 от ДР на ЗУТ, не създават правила за поведение. Те единствено тълкуват смисъла на съответното понятие, което е използвано от разпоредбите на закона. Поради това чрез тях не може да се въведе задължение ателиетата да отговарят на изискванията, приложими за жилищата.

Освен това, ако се приеме горната теза, че законодателят не приравнява ателиетата на жилища с оглед тяхното основно предназначение, то тогава по отношение на тях няма да намери приложение разпоредбата на чл. 40 ЗУТ, тъй като те няма да попадат в нейния обхват /тя следва да се прилага само по отношение на обекти, които представляват жилища по тяхното основно предназначение/. Не е направена промяна или допълнение, което да има силата на правило за поведение /легалната дефиниция не е такова/, с което разпоредбата на чл. 40 ЗУТ да е относима и по отношение на ателиетата.

Точки 29 и 29а от § 5 от ДР на ЗУТ изясняват понятията „жилищна сграда“ и „сграда със смесено предназначение“. Както се вижда и от текстовете на двете точки, видът на сградата зависи от броя на жилищата в нея. И защо именно тук е направена промяната? На практика тя е продиктувана от факта, че в сградите се включват масово като обекти ателиета, които реално се използват за живеене. По този начин броят на обектите, които по закон отговарят на изискванията за жилище /ателието, дори да се използва за живеене, не се третира от закона като жилищен обект/ се намалява и това оказва влияние при определянето на вида на сградата. Видът на сградата, пък, води до приложението на различни строителни норми и ограничения, които са по-строги по отношение на жилищните сгради. С цел да се ограничи това заобикаляне на правилата за строеж, законодателят решава да включи въпросното допълнение, с което предвижда, че при определяне на вида на сградата ателиетата ще се считат за жилища. Така следва да се предотврати порочната практика да не се спазват ограниченията, предвидени за строеж на жилищни сгради, в които на практика има преимуществено ателиета, но в същите се живее. Доколкото допълнението е поместено именно в определенията на двата вида сгради, без да са засягани други относими разпоредби, включително тези, които основават легалното съществуване на ателиетата, смятам че то следва да е от значение само по отношение на предназначението на сградата.

Впечатление прави и това, че преди да се посочи, че „ателиетата се считат за жилища“, е включена хипотеза, при която това правило се прилага, а именно „при определяне предназначението на сградата“. Това води до логичния извод, че те ще се броят за жилища само с оглед определянето на вида на сградата и приложимите за нейния строеж правила и норми.

От значение за правилното тълкуване на допълнението е и израза „се считат за“. Смятам, че ако законодателят е целял да приравни ателиетата на жилища и да промени тяхното предназначение е следвало да използва друг израз като например „ателиетата са жилища“, „ателиетата могат да задоволяват основно жилищни нужди“, „ателиета не могат да се строят“ или други подобни. Поради това не трябва да се изключва възможността в случая законът да борави с фикция, чрез която цели да приравни ателиетата на жилища само и единствено с оглед определяне на вида на сградата – жилищна или със смесено предназначение.

Този извод се потвърждава и от мотивите, отразени в законопроекта, продиктували процесното допълнение.

Мотивите гласят „Изречение второ в т. 29 и т.29а цели преодоляване на порочната практика в сградите да се предвиждат обекти за ателиета като нежилищни обекти, които след въвеждането им в експлоатация се ползват като жилища, без сградата да отговаря на изискванията за разстояния на жилищна сграда“.

От текста може да се изведе, че чрез промяната се цели да се спазват изискванията за разстояния на жилищните сгради, тъй като преди промяната наличието на ателиетата като нежилищни обекти е водило до квалифицирането на сградата като нежилищна, а от там се е стигало до неприложението на правилата за строеж на жилищна сграда. Зачитайки ателиетата като жилища с оглед определяне на вида на сградата ще се стиге до спазване на тези правила. Така, дори когато в сградата има ателиета, които може и да се използват като жилище, ще трябва да бъдат изпълнени съответните изисквания за височина и разстояния между сградите.

Ако законодателят е искал да обвърже разпоредбата на чл. 40 ЗУТ със строежа на обекти, представляващи ателиета, в мотивите би било записано, че целта е не само да се прилагат правилата за строеж на жилищни сгради, но и правилата по отношение на самите обекти в тях.

Стъпвайки на всичко гореизложено, смятам че законодателят не е приравнил ателиетата на жилища, нито е предвидил те да отговарят на предвидените за тях изисквания. Постигнатият с промяната резултат е довел до промяна в начина на опредляне на вида на сградата, която се строи.

Застъпвайки това разбиране, може да се заключи, че все още има възможност да се строят ателиета за творческа дейност без да е необходимо те да отговарят на изискванията за жилище, а последицата от приетото допълнение е те да се „броят“ за жилища с оглед приложението на строителните норми и правила по отношение на сградите.

Ако законодателят е целял да придаде на ателиетата статут на жилища с всички свързани последици от това, то смятам че не го е направил правилно. Надявам се практиката да покаже правилното тълкуване на въведената промяна, тъй като към момента тя би създала повече проблеми, отколко да разреши един иначе наболял проблем.