Запишете се за нашия бюлетин!

За какво да внимаваме при покупка на имот?

Средно на година на територията на цялата страна се извършват 222 557 покупко-продажби, а броят на вписаните в Агенцията по вписванията искови молби с предмет недвижими имоти за година възлиза на 6 213.

Със сигурност никой купувач не желае да стане страна по дело, с което да бъде отстранен от закупения от него имот. Това e свързано и с водене на съдебни дела за възстановяване на заплатената по сделката цена, разходи, както и подобренията, които са направени от него в имота. За какво да внимаваме при покупка на имот, ако не искаме да попаднем в тази ситуация. Купувачът трябва преди закупуване на избрания имот да се подсигури, че реално ще придобие правото на собственост и да минимализира възможността от претенции на трети лица спрямо него.

Статията има за цел да посочи едни от основните въпроси, които купувачът следва да изясни още преди подписването на предварителен договор за закупуване на имот. Поради невъзможността да бъдат изчерпани всички възможни проблеми и усложнения, които могат да възникнат при покупката на един имот, статията разглежда само основните и най-често срещаните такива.

1. Продавачът собственик ли е на имота?

Най-важно и централно място при подготовката на покупката на имот заема проверката на собствеността върху него. За да бъде постигната целта на сделката, продавачът трябва да е собственик на имота. Ако той не е и купувачът няма да стане.

Напълно възможно е продавачът реално да не притежава имота, въпреки че има нотариален акт за това. Такава ще е ситуацията например, когато неговият продавач не е бил собственик на имота или когато имотът, който е трябвало да закупи от него не е годен за прехвърляне.

За да се избегне това, трябва да се провери обстойно историята на собствеността върху имота. Тази справка е препоръчително да се извърши за поне 10 години назад чрез актовете за собственост на имота на лицата, които са го прехвърляли.

Защо 10 години назад? За да се установи дали продавачът все пак не е придобил имота по давност през този период, в случай че не е станал собственик с акта, с който се легитимира като такъв.

Както разбрахме, напълно възможно е едно лице да си мисли, че е придобило имот чрез една сделка, но това всъщност да не е така. Това лице обаче започва да използва имота като свой /тъй като мисли, че го е купил и не си дава сметка, че собствеността не е прехвърлена/. Така, когато изминат 10 години от датата на тази сделка, купувачът придобива собствеността върху имота /въпреки че неговият продавач не е бил собственик/, заради това че е третирал имота като свой през този период – придобива го по давност. Ако междувременно през този срок са сключвани сделки за прехвърляне на имота, то последният купувач е този, който ще придобие имота с изтичане на 10 години от първата сделка. Това е така, тъй като към срока, в който той реално е третирал имота като свой, се добавя и срокът, в който неговият продавач го е владял.

2. Годен ли е имотът за продажба?

Освен продавачът да е собственик трябва самият имот да е годен за прехвърляне. Той трябва да има характер на самостоятелен обект /сграда или обект в сграда/ или да може да се придаде към друг самостоятелен обект /мазе, таван, паркомясто и др./.

Един обект е самостоятелен, когато има самостоятелно функционално предназначение /сам задоволява определена нужда/. Такива са жилищата, офисите, магазините, ателиетата. За да бъде един обект обаче някой от тези видове, следва да отговоря на предвидените в закона изисквания за това. Например един обект, за да е жилище той трябва да има самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в или извън него.

Ако към датата на сделката обектът, който се прехвърля не отговаря на изискването за самостоятелен обект, трябва да се преценени дали съществува възможност той да стане такъв. Ако реално чрез някакво преустройство и съобразно изискванията на закона това е възможно, купувачът ще придобие имота, но чак когато обектът стане самостоятелен.

Предмет на сделката може да бъде и несамостоятелен обект, който да обслужва друг самостоятелен обект, собственост на купувача. Такива са сделките с мазета, тавани, паркоместа или някакви обслужващи постройки. При продажбата на такива обекти трябва да бъдат съобразени и други законови изисквания. Например, за да се прехвърли едно мазе, продавачът трябва да има друго обслужващо помощение, а купувачът да притежава обект, който това мазе да обслужва. Изискванията, които законът поставя за различните обслужващи помощения, не са предмет на настоящата статия.

3. Съществува ли риск сделката да се атакува от други лица?

Ако продавачът е семеен и имотът е придобит след сключване на брака /когато няма сключен брачен договор или избран режим на разделност/, то и двамата съпрузи трябва да участват в сделката като продавачи. В противен случай, неучаствалият съпруг може да оспори сделката в срок от 6 месеца от узнаване за извършването й. При оспорване на сделката купувачът не придобива собствеността върху имота, дори и само по отношение на частта на участвалия съпруг /виж Решение №102/03.07.2017 по дело №4192/2016 на ВКС, ГК, I г.о./. При липса на такова оспорване сделката се заздравява с изтичане на срока.

Ако продавачът е семеен, но имотът е придобит преди брака или по дарение, тогава той може свободно да се разпорежда с него. Когато обаче той представлява семейно жилище /в него живеят съпрузите и техните деца/ и при положение, че съпрузите не притежават общо или по отделно друго жилище, съпругът на продавача трябва да даде съгласие за сделката. В противен случай, така извършената сделка няма да има действие по отношение на него. Сделката може да се заздрави, ако съпругът даде впоследстие съгласие.

pexels-bongkarn-thanyakij-3740794
pexels-bongkarn-thanyakij-3740795
pexels-bongkarn-thanyakij-3740766
pexels-bongkarn-thanyakij-3740794

Ако предмет на продажбата е идеална част от един имот, то продавачът трябва да предложи първо на другите съсобственици да я купят. На тях той трябва да предложи същите условия за продажба, при каквито би се извършила тя с купувач, който не е съсобственик. Ако на съсобстениците продавачът предложи по-висока цена, с оглед да получи техния отказ и сводобно да прехвърли идеалната част на друго лице, това изискване няма да се приеме за изпълнено. Те трябва да откажат изкупуването на тази идеална част, а продавачът трябва да осигури писмени доказателства за този отказ. В противен случай всеки един от другите съсобственици на имота ще може в двумесечен срок от продажбата да предяви иск пред съда и да изкупи продадената идеална част като заплати дължимата продажна цена.

Когато продавачът има непогасени задължения към някое лице, сделката може да бъде атакувана като увреждаща кредитора на продавача. Когато става въпрос за покупко-продажба, тази сделка може да се атакува, ако купувачът е знаел за увреждането на този кредитор /а това може да се докаже много трудно/. Когато обаче покупко-продажбата се извършва между роднини /съпруг, син, внук, баща, дядо, брат или сестра/, това знание се предполага, не се доказва и сделката може да се атакува успешно много лесно. Поради това, при покупка на имот от роднина следва да се провери внимателно какви задължения има продавачът, на каква стойност и към кого.

Когато продавачът има непогасени публични задължения към държавата и/или общината /за данъци, такси, осигурителни вноски, наказания и т.н./, продажбата на имота отново може да бъде атакувана. Тук предпоставките за успешно атакуване са по-различни от горната хипотеза като са смекчени в полза на държавата. Така, ако продажбата е извършена към лице, което няма никаква връзка с продавача, сделката може да се атакува винаги, когато:

стойността на имота значително надхвърля продажната цена /дали това е така се преценява от всеки съд към всеки конкретен случай – виж Р Е Ш Н И Е №107 от 14.11.2011 год. по т.д.№ 742/2010 год. на ВКС-ТК, І т.о./ или

продажбата е направена с цел да се увреди държавата като кредитор /това намерение се преценява от съда на база на фактите по делото като например дали продавачът има и други имоти, с които задължението може да бъде погасено, дали продажната цена е под данъчната оценка на имота и др. – виж Определение №239/25.04.2017 по дело №2297/2016 на ВКС, ТК, I т.о../. Тук вече законът изисква такова намерение за увреждане да има само от страна на продавача по сделката, не и за купувача, което много улеснява успеха на такъв иск – виж. Решение № 69 от 22.06.2012 година по т.дело № 534/2011 година на ВКС-ТК, I т.о./.

Заради това е препоръчително преди покупко-продажбата продавачът да се снабди с удостоверение за липса на непогасени към държавата задължения.

4. Има ли тежести върху имота?

Когато върху имота има вписана възбрана, кредиторът може да предприеме действия за принудително събиране на вземанията си и срещу този имот, въпреки че той е продаден впоследствие. Иначе казано за кредитора на продавача, който е вписал в Имотния регистър възбрана върху имота преди неговото прехвърляне, тази продажба все едно не се е случила. Това няма да е така в случаите, в които възбраната е вписана върху имота преди продавачът да го придобие на публична продан от ЧСИ. В този случай възбраната се смята свързана с публичната продан и не се третира като тежест.

precondo-ca-uJ7NOEbTd80-unsplash

Ако по отношение на имота има вписана ипотека /равнозначно е, ако вписването е за залог на предприятие/, кредиторът вписал тази ипотека може да продаде на публична продан имота, въпреки че той впоследстие е продаден на друго лице. Всяка ипотека, която е вписана по партида на имота обвързва купувачите, които са се вписали като собственици след това.

Когато по отношение на имота има вписан договор за наем, той обвързва купувача за срока, за който е сключен. През този период купувачът реално не може да използва имота, а събира наемните вноски от сключения договор за наем. Той става наемодател и заема положението на своя продавач по този договор. Когато пък такъв договор за наем не е вписан в Имотния регистър, но е заверен от нотариус с достверна дата, той също обвързва купувача. В този случай обаче договорът за наем може да продължи да действа най-много за срок от 1 година от датата на продажбата на имота.

Ако за имота има учредено право на ползване, купувачът ще е обвързан с него. Той няма да може да използва имота, но тъй като това не е договор за наем, няма да получава и доходи от това. Това право на ползване се погасява или с изтичане на срокът, за който е учредено, или със смтърта на лицето, в чиято ползва е учредено, или със заличаването му /в Имотния регистър се вписва отказът от правото на ползване от лицето, в чиято полза е учредено то/.

Когато за имота има вписана искова молба, съдебното решение по делото, за което е вписанта тя, ще обвързва и купувача. Заради това преди закупуване на имота трябва да се проучи какъв точно е предмета на делото, може ли съдебното решение да засегне правото на собственост, което купувачът иска да придобие и ако е така да се изчака края на делото преди да се пристъпи към финализиране на продажбата.

Важно е проверката на тези тежести да се извърши още преди подписване на предварителен договор. Така, ако за имота има вписана възбрана и/или ипотека, с предварителния договор може да се уговори задължение за продавача да погаси задълженията си към кредиторите и да осигури заличаването на тежестите. По същия начин може да се уговори продавачът да погаси задълженията си към държавата, за да се избегне рискът от атакуване на сделката.

Какво е значението на цената в нотариалния акт

Не на последно място следва да се посочи интересът на купувача от това в нотариалния акт да бъде записана реалната цена, за която купува имота, а не тази по данъчна оценка. Това е важно, тъй като в случай, че купувачът бъде впоследствие отстранен от имота, той ще може да търси от продавача само записаната в нотариалния акт сума като продажна цена. Ако с нотариалния акт се запише по-ниска от реалната цена за имота, купувачът ще рискува безвъзвратно да загуби разликата.

С оглед на гореизложеното, може да се обобщи следното:

Купувачът следва да провери историята на правото на собственост за поне 10 години назад, за да е сигурен, че неговият продавач притежава реално имота;

Да установи дали имотът може да бъде прехвърлен като самостоятелен обект или като придаден към друг самостоятелен обект;

Да се осигури участието на съпругът/та, когато имотът е придобит след брака или неговото/нейното съгласие, когато е придобит преди брака, но имотът е единственото жилище на семейството;

Когато се продава идеална част от имот, продавачът трябва първо да е предложил на другите собственици да закупят неговата част;

Да се установи дали продавачът има непогасени задължения към държавата, общината или друг кредитор, с цел да се изгебне атакуване на сделката от тяхна страна;

адвокат  Виктория Досева

Статията не представлява правно становище. Тя е изготвена абстрактно и не е съобразена с конкретиката на Вашия случай. Поради това не предприемайте правни действия въз основа на нея, а се консултирайте с адвокат.

За осигуряване на максимална защита на купувача при покупко-продажба на недвижим имот, следва да се направи пълна, обстойна и подбробна проверка на всички условия и предпоствки за придобиване на имота, както и за съществуващите рискове от атакуване на сделката. Добрата предварителна подготовка може да спести много време, нерви и пари на всеки купувач. Имайте предвид, че всеки конкретен случай на покупка на имот е различен и индивидуален. Не рискувайте, а потърсете професионална помощ от адвокат.

Ако имате нужда от съдействие, не се колебайте да ни потърсите.

Най-добрата защита е навременната защита.

НАПРАВИ БЕЗПЛАТНО ЗАПИТВАНЕ

Попълнете формата за запитване и изпратете въпроса си към нас. В рамките на три работни дни ще Ви бъде върнат отговор на посочения от Вас имейл.

Отговорите на запитвания не представляват правни съвети и становища. Ако искате да получите правно становище съобразено конкретно с Вашия случай попълнете формата за онлайн консултация или се свържете с нас на посочените телефон и имейл.

Адвокатска кантора “Досева” си запазва правото да не отговаря на запитвания, извън областта на компетентост на адвоката.

НАПРАВИ БЕЗПЛАТНО ЗАПИТВАНЕ

Попълнете формата за запитване и изпратете въпроса си към нас. В рамките на три работни дни ще Ви бъде върнат отговор на посочения от Вас имейл.

Отговорите на запитвания не представляват правни съвети и становища. Ако искате да получите правно становище съобразено конкретно с Вашия случай попълнете формата за онлайн консултация или се свържете с нас на посочените телефон и имейл.

Адвокатска кантора “Досева” си запазва правото да не отговаря на запитвания, извън областта на компетентост на адвоката.