Запишете се за нашия бюлетин!
защита на купувача при неизпълнение на предварителен договор - адвокат Виктория Досева

Защита на купувача при неспазване на предварителен договор

Не са редки случаите, в които при сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот  продавачът отказва да продаде на купувача определения от тях имот. Възможно е дори, въпреки сключения договор, той да го прехвърли на друго лице.

Настоящата статия има за цел да разясни възможностите за защита, с които разполага купувачът по предварителния договор в тези случаи.

Кога е налице неизпълнение на предварителен договор?

Неизпълнение на предварителен договор ще е налице, когато продавачът не се яви пред нотариус в уговореното време и място и поради това не се сключи окончателен договор.

За да може да се ангажира отговорността на продавача, е необходимо той да е действал виновно. Иначе казано, трябва да липсва причина или обстоятелство, което да е попречило на продавача да сключи окончателен договор. Това обстоятелство трябва да е такова, че той да не е можел да го предотврати и да го предвиди, т.е. да е било извън неговата власт.

Възможности за защита при неизпълнение на предварителен договор

Основното средство за защита предвидено от закона е правото на купувача да предяви иск за обявяване на предварителния договор за окончателен.

Друга възможност е да се развали предварителния договор и да се търсят заплатените във връзка с него суми, заедно с уговорените неустойки за разваляне и обезщетение за  претъпрените вреди от неизпълнението.

Освен това може без да се разваля предварителния договор да се търсят неустойките за неизпълнение /те са различни от тези, които се уговарят и дължат при разваляне на договора/ или обезщетение за вредите от неизпълнението.

Купувачът е свободен да избере една от възможностите за защита съобразно своите интереси. Ако той все още иска да придобие имота, ще следва да предяви иск за обявяването на предварителния договор за окончателен. Ако пък вече няма интерес от това, може да се насочи към някоя от другите възможности. При тях следва да се съобразят понесените вреди и уговорените неустойки и така да се прецени кой от двата варианта го удовлетворява в по-голяма степен.

Обявяване на предварителен договор за окончателен по съдебен ред

В случай на неизпълнение на предварителен договор купувачът може да предяви иск пред съда, с който да поиска договорът да бъде обявен за окончателен и по този начин да придобие правото на собственост върху съответния имот.

Исковата молба, с която се иска това от съда, се вписва в Имотния регистър. От този момент каквито и сделки да прави продавачът с имота, те не могат да засегнат купувача. Например, ако след вписване на исковата молба продавачът продаде имота на друго лице и дори то го продаде на свой ред на трето лице, за купувача по предварителния договор положението ще е все едно тези сделки никога не са се случавали. За него имотът все още ще е собственост на продавача.

Ако продавачът обаче е прехъврлил имота на друго лице преди датата на вписване на исковата молба, тази сделка вече ще засяга купувача по предварителния договор. В този случай по отношение и на него собственик на имота ще е това друго лице, въпреки сключения предварителен договор. Дори тогава обаче в определени хипотези има възможност тази сделка да бъде атакувана, за да не го обвързва. Предпоставките за това са разгледани подробно в т.1.2. от настоящата статия.

 

giammarco-boscaro-zeH-ljawHtg-unsplash
giammarco-boscaro-OPzWvgL-upY-unsplash
giammarco-boscaro-eWpBNXRHfTI-unsplash

ЗА ДА БЪДЕ УВАЖЕН ИСКЪТ ЗА ОБЯВЯВАНЕ НА ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН, ТРЯБВА ДА СА НАЛИЦЕ СЛЕДНИТЕ УСЛОВИЯ:

 1. ПРОДАВАЧЪТ ДА Е СОБСТВЕНИК НА ИМОТА

В статията Предварителен договор – какво, защо и как?  се посочи, че не е необходимо продавачът да е собственик на имота, когато се сключва предварителен договор. Това е необходимо, когато се сключва окончателната сделка или се предявява иск за обявяване на предварителния договор за оконачателен. Това е така, защото чак на този етап се прехвърля собствеността върху имота. Тя няма да може да се прехвърли, ако продавача не е собственик.

 1.1. Така, ако с предварителния договор продавачът се е задължил в бъдеще да придобие имота /например чрез закупуването му от друго лице или чрез построяването му/, но това не се е случило и продавачът не е станал собственик, то тогава и купувачът няма да може да придобие имота по този ред. В този случай за него ще останат на разположение другите възможност за защита, които са разгледани по-долу.

 1.2. Ако продавачът е бил собственик на имота, но в последствие го е прехвърлил на друго лице, тогава купувачът също няма да може да придобие имота по съдебен ред. Тук става въпрос за прехвърляне, което е извършено в периода до вписване на исковата молба /както се посочи по-горе, сделките след този момент не обвързват купувача/.

Когато продавачът е прехвърлил имота на друго лице преди вписване на исковата молба, купувачът може да се защити като атакува тази сделка. Това атакуване става като купувачът предяви иск пред съда. В случай че съдът прецени, че са налице предвидените от закона предпоставки за уважаване на този иск, той обявява прехвърлителната сделка за недействителна за купувача по предварителния договор. Това означава, че за него все едно тази сделка никога не се е осъществявала. По този начин имота ще се върне в собственост на продавача и купувачът вече ще може да придобие имота по съдебен ред.

lou-levit-B4op5oZ4x5Q-unsplash

Какви са предпоставките, които трябва да са налице, за да може да се атакува една такава сделка?

Когато сделката, с която е прехвърлен имотът на друго лице е възмездна /такива са сделките, при които и двете страни дават нещо на другата, напр. продажба, замяна и т.н./, законът изисква това друго лице да знае за сключения предварителен договор и че със сделката купувачът по предварителния договор се уврежда /уврежда се, тъй като се възпрепятства правото му да закупи имота/. При липса на знание сделката не може да бъде атакувана.

Когато продавачът е прехвърлил имота на друго лице чрез дарение, такова знание на надареното лице не се изисква. Това е така, тъй като дарението е безвъзмездна сделка /само едната страна дава нещо, а другата само получава/ и поради това не попада в кръга на сделките, за които се изисква знание.

В закона са посочени определени лица, по отношение на които това знание се предплага и то не следва да се доказва. Тези лица са свързани с продавача. Такива са съпругът, низходящ /син, внук/, възходящ /баща, дядо/, брат или сестра на продавача. Ако продавачът е прехвърлил имота на някой от тези лица, не е необходимо да се доказва, че те са знаели за сключения предварителен договор.

Възможно е лицето, което е придобило имота от продавача, да го продаде от своя страна на друго лице. Тази втора сделка също може да се атакува и по този начин имотът да се върне у продавача. В този случай, ако и втората сделка е възмездна /продажба, замяна/, последният купувач е този, който трябва да знае за сключеният предварителен договор и за увреждащото действие на сделките. 

Ако последната сделка е безвъзмездна /дарение/, но предходната е възмездна /продажба, замяна/, е необходимо купувачът по тази възмездна сделка да е знаел за предварителния договор.

В тези случаи отново важат правилата за кръга на лицата, чието знание се предполага.

 2. КУПУВАЧЪТ ТРЯБВА ДА Е ИЗПЪЛНИЛ СВОИТЕ ЗАДЪЛЖЕНИЯ ПО ПРЕДВАРИТЕЛНИЯ ДОГОВОР ИЛИ ДА Е ИМАЛ ГОТОВНОСТ ДА ГИ ИЗПЪЛНИ, т.е. трябва да е изправна страна.

Какво означава това?

Ако е било уговорено той да направи някакво плащане по предварителяния договор, то следва това плащане да е било извършено в предвидения за това срок.

Ако пък продажната цена е следвало да се заплати в деня на сделката, купувачът следва да е изявил готовност да я плати. За да се докаже това, купувачът следва да се яви пред нотариуса в уговорния ден и час, а нотариусът да изготви констативен протокол, с който да удостовери, че купувачът се е явил на сделката и е изявил готовоност да плати продажната цена.

 3. КУПУВАЧЪТ ТРЯБВА ДА ЗАПЛАТИ ОСТАТЪКА ОТ ПРОДАЖНАТА ЦЕНА в срок от две седмици  от датата на влизане в сила на решението на съда. В противен случай съдът обезсилва решението си и отхвърля иска.

Това важи, когато с предварителния договор страните са уговорили, че цялата или част от продажната цена на имота ще се плати в деня на сключване на оконачтелната сделка.

 4. КУПУВАЧЪТ ТРЯБВА ДА ЗАПЛАТИ ДАНЪЦИТЕ И ТАКСИТЕ ЗА ПРИДОБИВАНЕТО НА ИМОТА, отделно от държавната такса за предявяване на иска.

Тъй като със съдебното решение се прехвърля правото на собственост върху имота, то се вписва в Имотния регистър. То замества нотариалния акт, с който купувачът при доброовлно изпълнение щеше да придобие имота.

Разваляне на предварителен договор

Другата възможност, с която разполага купувачът е да развали предварителния договор.

Тук отново той трябва да е изправна страна /да е изпълнил е своите задължения по предварителния договор, виж т. 2./, а продавачът виновно да не изпълнява договора.

Преди да се развали предварителният договор, на продавача трябва да се даде още една възможност да изпълни задължението си. Затова купувачът следва да го покани да изпълни договора /да се яви пред нотариус и да сключат оконачтелен договор/, да му даде срок за това и да го предупреди, че ако не направи това в предоставения му срок предварителният договор ще бъде развален.

Препоръчително е това да се направи чрез нотариална покана. По този начин с официален документ се установява дали и кога продавачът е е получил поканата. От момента на получаването й от продавача започва да тече даденият допълнителен срок за изпълнение, а при безрезултатното му изтичане, настъпва и развалянето на договора.

Такъв допълнителен срок може да не се дава в следните случаи:

  • изпълнението на договора е станало невъзможно
  • продавачът толкова е забавил сключването на оконачтелен договор, че вече придобиването на имота е станало безполезно за купувача /отпадането на интереса идва от голямото забавяне на продавача/
  • окончателният договор непременно е следвало да бъде сключен в уговореният срок /тук изначално е било ясно за страните, че след определената от тях дата за сключване на окончателен договор, интересът за сключване на такъв отпада/
  • ако страните са уговорили с предварителния договор, че могат да развалят договора и без да дават допълнителен срок за изпълнение.

В тези случай, купувачът трябва само да изпрати уведомление до продавача, че счита предварителния договор за развален.

Когато договорът бъде развален, продавачът дължи на купувача всичко, което е получил от него по предварителния договор. 

Продавачът дължи и неустойка, ако страните са уговорили такава в случай на разваляне на договора, поради виновното му неизпълнение.

Купувачът може да търси и обезщетение за вредите, които са му причинени от неизпълнението /виж Решение №102/23.07.2015 по дело №1680/2014 на ВКС, ТК, II т.о./.

Защита без разваляне на предварителния договор

Следваща възможност за купувача е, без да разваля предварителния договор, да търси от продавача имуществена отговорност за неизпълнението.

В този случай той следва да му заплати уговорените с договора неустойки за неизпълнение. Този вид неустойка е различен от неустойката, уоговорена в случай на разваляне. Едната се дължи само в случай на разваляне на договора, а другата само при неизпълнение /без да има разваляне/.

Освен това купувачът може да търси и обезщетение за неизпълнението на договора. Такова продавачът ще дължи, ако не е уговорена неустойка за неизпълнението /неустойката и обезщетението в този случай се припокриват/. Обезщетение може да се търси и когато има уговорена неустойка, само ако размера на вредите, които купувачът реално е претърпял са по-големи от размера на уговорената неустойка.

С оглед на гореизложеното, може да се обобщи следното:

Неизпълнение на предварителен договор има, когато поради вина на продавача не може да се сключи оконачателен договор;

Купувачът може да предяви иск за обявяване на предварителния договор за окончателен като в този случай трябва:

  • продавачът да е сосбтвеник на имота;
  • купувачът да е изпълнил или да е имал готовност да изпълни своите задължения по предварителния договор;
  • купувачът трябва да заплати остатъка от цената;
  • купувачът трябва да заплати данъците и таксите за прехвърлянето на имота;

 

Купувачът може да развали предварителния договор и да получи обратно всичко, което е дал на продавача във връзка с него, заедно с неустойка за разваляне /ако е уговорена такава/ и обезщетение за вредите от неизпълнението;

Купувачът може, без да разваля договора, да търси от продавача уговорените за неизпълнение неустойки и/или обезщетение на вредите;

Купувачът е свободен да избере, която и да е от възможностите за защита, съобразно своите интереси.

адвокат  Виктория Досева

Статията не представлява правно становище. Тя е изготвена абстрактно и не е съобразена с конкретиката на Вашия случай. Поради това не предприемайте правни действия въз основа на нея, а се консултирайте с адвокат.

За ефективна защита в случай на неизпълнение на сключен от Вас предварителен договор, следва на първо място да се поставят целите, които се преследват, да се провери дали всички предпоставки за определената защита са налице и ако е необходимо да се предпиремат допълнителни мерки за обезпечаване удовлетоверяването на Вашия интерес.

Ако имате нужда от съдействие, не се колебайте да ни потърсите.

Най-добрата защита е навременната защита.

НАПРАВИ БЕЗПЛАТНО ЗАПИТВАНЕ

Попълнете формата за запитване и изпратете въпроса си към нас. В рамките на три работни дни ще Ви бъде върнат отговор на посочения от Вас имейл.

Отговорите на запитвания не представляват правни съвети и становища. Ако искате да получите правно становище съобразено конкретно с Вашия случай попълнете формата за онлайн консултация или се свържете с нас на посочените телефон и имейл.

Адвокатска кантора “Досева” си запазва правото да не отговаря на запитвания, извън областта на компетентост на адвоката.

НАПРАВИ БЕЗПЛАТНО ЗАПИТВАНЕ

Попълнете формата за запитване и изпратете въпроса си към нас. В рамките на три работни дни ще Ви бъде върнат отговор на посочения от Вас имейл.

Отговорите на запитвания не представляват правни съвети и становища. Ако искате да получите правно становище съобразено конкретно с Вашия случай попълнете формата за онлайн консултация или се свържете с нас на посочените телефон и имейл.

Адвокатска кантора “Досева” си запазва правото да не отговаря на запитвания, извън областта на компетентост на адвоката.